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Empresa Constructora deberá indemnizarlos con el valor actualizado de dos viviendas

Los demandantes reclamaron los daños y perjuicios a partir del incumplimiento de la obligación de construcción y entrega de dos viviendas.

Las juezas de la Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Verónica Gómez Naar y Hebe Samsón confirmaron un fallo de primera instancia y condenaron a una empresa constructora a pagar a los actores, los daños y perjuicios por la suma equivalente al valor actual de dos viviendas que oportunamente pagaron y que la firma no les entregó.


El fallo ratificado por las juezas de alzada establece que la firma constructora deberá abonar los daños y perjuicios por la suma equivalente al valor actual de dos viviendas de las características consignadas en el contrato resuelto entre los demandantes y la firma. El valor será determinado por pericia y en trámite incidental.

Según consta en la causa, los demandantes reclamaron los daños y perjuicios a partir del incumplimiento de la obligación de construcción y entrega de dos viviendas; y de acuerdo a la documentación obrante en el caso (incluidos los planos aportados por la parte actora), la obligación fue incumplida por la venta de los terrenos sobre los cuales debían construirse las viviendas comprometidas. Ello fue comprobado y reconocido por la propia firma, lo que permitió determinar que el valor del daño fue dado por el valor de la prestación incumplida, esto es, el precio de las viviendas cuya entrega quedó frustrada.

En la sentencia de primera instancia también se declaró resuelto el contrato entre los demandantes y la empresa, decisión que también fue confirmada por las juezas Gómez Naar y Samsón. Ambas concluyeron que la acción se enmarca dentro del régimen de responsabilidad contractual y además, rechazaron la apelación de la empresa constructora, que intentó que se tomara por apócrifa un acta firmada con los demandantes, a pesar de que en el documento se encontraban las firmas de los apoderados de la empresa demandada.

El documento en cuestión da cuenta de la entrega de la posesión de uno de los departamentos y fue firmado por la empresa constructora, según el sello que luce al pie de la firma. De hecho, el apoderado de la demandada no desconoció expresamente la documentación acompañada por los demandantes y aunque negó la entrega de la posesión y el pago del precio, reconoció haber emitido diferentes documentos para que la demandante pudiera pueda obtener el préstamo bancario que iba a permitirle adquirir tal vivienda.


Por ello, las juezas de alzada tuvieron por auténtico el documento, de conformidad a lo prescripto por el Código Civil, que establece que no es necesaria ni pertinente la producción de prueba pericial caligráfica, la cual se halla prevista para aquellos instrumentos cuya autenticidad es categóricamente desconocida por la parte a la cual perjudica o negada o desconocida la firma en él inserta.

En conclusión, la demandada no desconoció los documentos ni las firmas insertas en ellos y esos documentos permitieron tener por cierto que la mujer abonó el precio de venta, además de que no existió denuncia o calificación de acta “apócrifa”, hasta que la empresa apeló.

Con respecto al cuestionamiento de la empresa de la falta de presentación de un recibo oficial de cancelación del precio del departamento, las juezas citaron la doctrina mayoritaria y la jurisprudencia que indica que el pago puede acreditarse por cualquier medio probatorio, sin limitaciones, ya que es un acto jurídico y no un contrato.

Es decir que se impuso la amplitud probatoria en materia de pago, y el recibo, si bien constituye la prueba por excelencia, no es la única pues el deudor podrá rendir prueba por cualquier medio hábil para persuadir de la efectividad del acto. En este caso la prueba del pago del precio por la compra del departamento surgió de la misma manifestación de las partes celebrantes del contrato que denominaron “solicitud de venta” y en la cláusula primera indicaron el precio indicativo del departamento.

Las magistradas dijeron que las pruebas descriptas no solamente acreditaron el pago del departamento sino que el contrato denominado “solicitud de venta” tuvo los efectos de un “recibo oficial” y fue firmado por la parte vendedora, que manifestó en el mismo acto que recibió el importe que finalmente resultó cancelatorio del precio.

Y sumaron que ante el incumplimiento de la deuda convenida, la indemnización en dinero constituye un sucedáneo, si no existe otro medio adecuado de reparar.

Es decir que la indemnización específica procede en primer término, y solo a falta de ella, la pecuniaria, y que para que surja esta obligación sucedánea de reparar, además del incumplimiento del deudor (que en este caso se ha verificado por imposibilidad de cumplimiento, según lo admite el propio demandado en su contestación, imputable al deudor al haber enajenado a terceros las viviendas construidas en los lotes acordados), debe existir un daño sufrido por el acreedor.

Se entiende por daño el menoscabo que experimenta el acreedor en su patrimonio a causa del incumplimiento, cuyo valor está dado por la prestación insatisfecha. En este caso, la prestación insatisfecha radicó en la construcción y entrega de dos viviendas de las características fijadas en el contrato.

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